三是现有调控举措没有预期到新情况。它包括两个方面：（1）通胀担忧加剧，引发资产保值需求。流动性过剩，导致目前实际上处于负利率时期。目前，我国一年期存款利率为2.25%，相对于3.5%的CPI水平（今年8月份数据），这意味着我国目前的实际存款利率已经出现了—1.25%的水平。无论是居民还是开发商，都为了储蓄或货币的保值增值，继续将资金大量投入房地产，从而造成房地产销售量上扬和“地王”重出江湖的局面。这在相当程度上化解了房地产市场调控的一部分努力。（2）美国货币政策“放水”，导致人民币被动升值，并且导致中国央行加息政策难以出台，导致房地产调控措施难以奏效。按英国经济学家哈耶克的观点，“任何资产泡沫的内涵其实都异乎寻常地简单——过度的货币和信贷扩张之后，开发商和居民对于长期利率的预期极低，甚至是负利率，只有投资在一些在遥远的未来才有回报的项目，才能求得心灵的安慰。”由此，难免导致房地产投机和投资的产生。抑制房价泡沫唯有大幅抬升长期利率的预期。但由于美元贬值，加上日本、欧洲等国家继续实施宽松的经济政策，中国央行很难采取加息举措。
那么，房地产市场调控何去何从？
正如某报题为“楼市调控，已到关键时期为题”的文章所说，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行和方向，根据市场形势变化及时进行政策调整。
当然，调控不仅要着眼于短期的房价适度下降，还应当着重于长效制度的建设，以保障房地产市场的稳健发展。
第一，明确住房的定位及政策思路
住房或商品住宅，作为一个特殊的商品，它首先具有的功能就是居住（即消费），至于投资功能，是衍生出来的。考虑到我国经济发展的阶段，以及参考国际住房保障的经验，我国的住房性质界定应当回到最基本的“居住”功能上，而不能强调投机品和投资品的特性，更不应作为支柱产业。
当前，我们要警惕一种流行观点：即过分夸大房地产行业对GDP的贡献。这不过是在给调控房价泼冷水而已。其实，如国家统计局局长马建堂所指出的，“对于房地产调控可能对经济增速的影响，没有人们想象那么大。”
为此，一方面，要加大保障住房的供应力度。我认为，保障性住房政策最主要应该有两个层面：适用于低收入人群的廉租房政策，适用于中低收入人群的限价房政策。如果这两个方面都做好了，基本保障房政策就比较完善了。如果用量值做比较，全国保障性住房的比值应该达到20%左右。如果能解决百分之二十底层群体的住房问题，全社会的 住房方面也就不会出现大问题。
另一方面，要出台新政策打击投机性购房。我们可以向德国、法国等房价调控经验学习，对空置住房征税，向多套住宅拥有者征收累进税。当然，短期也可以采用限制性的购房政策，如河北燕郊最近采取限制外地人购房的举措，房价迅即下跌数千元每平方米。
第二，统筹考虑货币政策与汇率政策
房地产调控中，最有效的措施是货币政策。我们应当加强这方面的分析，央行应增加货币和汇率政策灵活性，适当收缩流动性，特别是要缩小存款与贷款之间的利息差，并适度提高利率，结束负利率，以稳定居民的预期，以有效遏制通货膨胀，实现“地王”泡沫及房价泡沫的软消除。
汇率政策应当相机抉择。美欧各国采取货币贬值的举措，相对让人民币升值，这不仅无助于解决美国等国家的贸易逆差问题，也将大大削弱中国出口，导致热钱流入中国投资炒作，进一步推高房价泡沫。所以，理性的选择是，人民币汇率政策应当盯紧国际形势，根据情况，灵活选择贬值。
第三，加大闲置土地处置力度，增加有效供应。虽然国土部门每年全国土地供应计划数量很大，但不少土地被闲置，从而减少了土地乃至住房的实际供应量。例如，2009年全国普通商品住宅用地供应量为97万亩，但全国房地产开发企业完成土地购置面积47.8万亩，只占一半。与此同时，相关部门的处置措施不力，比如，对“不可抗力”，“政府、政府有关部门的行为”和“动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”这3类土地闲置情况，就缺乏处置规定。国土资源管理部门应尽快制定相关细则，除了明确对责任主体要依法进行处罚外，对涉及地方政府原因造成闲置的，地方政府要对开发商予以补偿并追究相关部门责任。