刘正山
按照一些经济学家的说法，俄罗斯是“华盛顿共识”的典型受害者。所谓“华盛顿共识”，是以国有企业私有化、贸易自由化、宏观经济稳定化、严格财政货币纪律为基础的经济发展模式，亦被称为“休克疗法”。1992年1月，俄罗斯以全面放开价格为起点，推行“华盛顿共识”。这场自由化运动，给俄罗斯带来累累伤痕，包括给俄罗斯带来了房地产泡沫。特别是进入21世纪，俄罗斯房价迅猛飙升。2000年～2005年间，房价上涨了253%。2006年俄罗斯房价上涨了53.8%，而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。
俄罗斯房价居高不下，让普通俄罗斯人难以承受。有统计表明，艰苦的住房条件已经与酗酒、吸毒一起并列成为导致俄罗斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社会舆论研究中心一项社会调查的结果显示，有60%的俄罗斯人表示“急需住宅”。据俄罗斯卫生与社会发展部2007年7月13日提供的资料显示，俄罗斯人目前的平均月工资水平是500美元，而2006年仅为394.7美元。照这样计算，一个人一生即使不吃不喝恐怕也不够买房。
房地产法短时期内加剧了供需矛盾
俄罗斯房价高涨，很大程度上归因于“休克疗法”。当初，俄罗斯的“改革”是比较仓促的，直到进入21世纪，依然没有建立房地产法规体系，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了改变这一局面，俄罗斯国家杜马2005年通过了《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。
《房地产法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短时期内加剧了房地产的供需矛盾。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，新房供应量下降了近30%。
另据俄罗斯政府的估计数据，全俄住宅短缺量高达17亿平方米，以当前的建筑速度来看，需要花费16年的时间来补上缺口。
市场缺乏规范和监管加剧住房问题
在住房供求问题严重的情况下，由于市场缺乏规范和监管，存在三种因素，进一步加剧了住房问题：（1）外汇管制放松，导致热钱流入，投机炒房，抬高价格。从2005年开始，俄罗斯外资流入的速度和规模出现跳跃式增长。2004年每季度资金流入量约为70亿美元，而2005年每季度资金流入量达到180亿美元。在俄罗斯住房市场上，至少30%的住房交易目的是资本投资，结果导致房价迅速上涨。
（2）开发商垄断市场，抬高房价。在俄罗斯，如果遵照正常程序，开发商从开始办理手续批文到拿到施工许可至少要花费3年半；接下来，接通电、水、气、热也得一两年；开发商大都依赖银行贷款，如果楼盘迟迟不竣工，高额利息和其他费用就被转嫁给购房者；再加上建筑材料价格涨价和通货膨胀，购房者都要一并埋单。
（3）土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科从未进行了建房用地公开招标活动，结果出现地方垄断现象，许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。