刘正山
最近，房地产市场出现新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长。楼市是否走向全面回暖，房地产市场宏观调控何去何从？
统计数据显示，今年前8个月，全国房地产投资同比增长36.7%左右，商品房销售面积增长了6.7%，而且目前还在增长。从个别城市看，剔除经济适用房和两限房后，北京8月一手住宅市场共成交5511套，环比分别增长14.5%，成交均价18519元/平方米，环比增长6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，环比分别提高了17.4%。
那么，是否可以由此得出楼市回暖的结论呢？答案是否定的。从北京、上海等个别城市情况看，量价齐升，似乎可以称之为回暖。但是，这种短期现象还不足以判断市场走势，特别是全国的楼市仅仅表现为成交量的回升，但价格依然处于徘徊之势。如果今后一段时间，楼市出现连续3个月以上的量价齐升的局面，则可认为是全面回暖。
尽管说目前楼市还没有出现真正意义上的回暖，但是以房地产市场走势的先导指标“地王”来衡量，回暖的压力非常大。众所周知，房屋建设在土地之上，土地好比是面粉，房地产好比是馒头。一旦面粉涨价，馒头的价格也将被推高。土地市场的态势可以用“地王”数量的多少来衡量。
我对2010年1月1日到9月16日期间全国各种媒体报道的“地王”统计表明：全国一共出现50个“地王”，其走势特点为：自6月开始，“地王”数量持续上扬：6月2个，7月3个，8月3个，9月（截至9月16日）10个。这50个“地王”与2009年的特征不同——国企（包括央企）主导“地王”的局面被打破，民企（包括非国有的上市公司和外资企业）在土地市场上日益唱主角，而且，还出现了“个人地王”。50个“地王”中，国企（包括央企）拍得14个，占28%，远远低于2009年的70%。
这说明，4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然产生了房地产市场“量跌价滞”的效果，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产市场的前景依旧被看好。
为何这一轮房地产市场调控尚未取得预期成效？一是调控存在“时滞”（time lag）。时滞是时间滞后的简称，是指某一政策从启动到产生效果的时间段。2010年新国十条（《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台之后，各部委和各地逐步出台落实举措，如4月30日北京出台“限定购房套数”的细则；6月5日住建部出台了第二套房新认定标准。随着时间的推移，新国十条的逐步落地，调控开始“初见成效”。本轮房地产调控最重要的目标是：遏制部分城市房价过快上涨。而到目前，房价已经不再“过快上涨”。当然，如住建部政策研究中心副主任王珏林所说，价格是老百姓衡量调控是否成功的唯一标准。价格下来了，百姓就会认为此次调控取得了效果。因此，“商品住宅的价格必须下来”，本轮调控才算达到最终目的。
二是现有调控举措尚未完全落地。如，新“国十条”中规定的“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，至今尚未落实；“加快闲置房地产用地处理 ”，有待强化落实，因为国土资源部的工作安排为“7月督察、8月约谈、9月问责”，闲置土地处置结果如何，尚待观察。此外，“国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70% ”，也没有得到较好的落实。据统计，截至今年9月9日，各主要城市的推地数远远未达到计划目标。即使与去年相比，也只完成了其土地出让总量的66%。11个城市平均土地出让量，仅完成了今年计划的47%。特别是北京、重庆、广州、杭州等城市，截至目前仅完成今年土地出让计划的不足三成。