新政后公积金房贷下降三成

　　专家详解 “认房认贷”波及七类购房者

　　北京市公积金贷款执行首套房90平方米以上首付比例调至30%、二套房首付调至50%以及暂停发放第三套及以上住房贷款之后，统计显示，公积金贷款业务与新政之前相比下降三成。

　　“最主要是受二套房首付上调影响。”北京伟嘉安捷担保公司负责人指出，进入2010年，公积金二套房贷款政策做过两次调整，第一次是3月份公积金二套房首付比例上调至40%，第二次是近期公积金二套房首付比例调至50%。同时，公积金管理中心对二套房贷款的认定标准较为严格，既认房又认贷，也就是说只要借款人名下有房产，不论该套房产是否有过贷款记录，不论该套房产是否已出售，只要能够从房管局的系统中查询出来，借款人使用公积金贷款即算做二套房。“而在此新政调整前，公积金是没有首套、二套房之分的，只要结清之前公积金贷款，就可以再次使用且按首套房相应政策执行。”

　　因此，伟嘉安捷提醒以下七类购房人群，在办理公积金贷款时需多加注意。

　　第一类

　　自己名下已有住房

　　为未成年子女购房

　　案例：A家庭成员名下有唯一一套住房，父母想为正在上高中的儿子(现未成年)购置一套房留做日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。

　　解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以A家庭以儿子的名义申请贷款购房时，会按照二套房政策执行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，则可以执行首套房贷款政策。

　　第二类

　　未成年时名下有房

　　成年后再贷款购房

　　案例：C先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他，结婚后也一直在这套房子里居住。现如今C先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。

　　解析：像C先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，C先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。

　　第三类

　　个人已经全款买房

　　通过贷款再次购房

　　案例：D女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。

　　解析：虽然D女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到D女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的，按照首付50%，利率上调1.1倍的贷款政策执行。

　　第四类

　　曾经贷款购买住房

　　卖后再次贷款购房

　　案例：E先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。

　　解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然E先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算做二套房。

　　第五类

　　首次使用商贷购房

　　再购房用公积金贷

　　案例：F女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

　　解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算做二套房，所以，F女士如使用公积金再购房的话，首付比例为50%。

　　第六类

　　婚前一方贷款购房

　　现另一方贷款购房

　　案例：G先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与H小姐结婚多年，想用妻子名义再贷款购买一套住房。

　　解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，所以另一方再购房时也会被算做第二套房。

　　第七类

　　婚后共同贷款购房

　　离后一方贷款购房

　　案例：I先生和J小姐结婚后共同贷款买过房，离异后，房产判给了J小姐，I先生想向银行申请贷款购房。

　　解析：I先生向银行申请贷款的话，是会被算做二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。本报记者 姚丽颖