房产新政改变房价预期

　　提要：随着新政的逐步落实，市场的预期发生变化，疯狂的需求受到控制。更主要的是，今年下半年的供求关系也将发生逆转。

　　本刊记者 张学庆

　　对房地产业的宏观调控政策预计还会继续出台。近日，中国政府网发布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，通知确立2010年10项重点改革任务，其中第4条指出，要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

　　这也是继今年“两会”政府工作报告“加大税收政策执行力度”、以及“国十条”要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”之后，国务院第3次重申关于房地产税收改革。市场预计，房产税出台箭在弦上。

　　“异常”增长导致新政“纠偏”

　　政策对房地产业的调控为何会“一浪高过一浪”？住房与城乡建设部政策研究中心一位研究员给出的解读是，政府要抑制房价的决心是十分坚定的，密集出台新政是为了把房地产业中不健康泡沫挤出市场。

　　这位研究员告诉记者，今年一季度，房地产市场“淡季不淡”，全国商品房销售面积同比增长 35.8%，以往这一指标都是个位数，东部绝大多数地区的销售面积增长速度都在两位数以上。

　　销售量的“异常”增长，直接导致了市场供求关系的失衡。成交量的放大带动了价格大幅上涨。市场一致预期房价要涨，又进一步刺激了市场不理性情绪的蔓延，部分地区出现了恐慌性购房。

　　房地产市场的情况引起了政府的高度关注，国务院出台了“国十条”就是重在“纠偏”，力度前所未有。从现有政策看，国家遏制部分城市房价上涨过快的决心是非常大的。如果还达不到目的，对投资性需求征收房产税也是非常有可能出台的。

　　供求或发生扭转

　　新政出台后，市场又发生了哪些变化呢？这位政策研究者称，随着新政的逐步落实，市场的预期发生变化，疯狂的需求控制住了。更主要的是，今年下半年的供求关系也将发生逆转。一方面，需求大规模收缩；另一方面，今年供给出现了前低后高的特点，这样下半年就会出现供过于求的情况。

　　应该说，今年的前低后高和去年有关系。去年12个月，土地的购置面积全部是负增长，今年1月份由负转正。2009年房市先回暖，地市后回暖，3月份之后买房子的人开始多了，到了第四季度，开发企业的投资才开始真正起来。去年12个月中，新开工面积8个月负增长，到了后4个月才由负转正。

　　数据显示，今年一季度全国房地产开发的前期指标全部在历史最高位，土地购置面积增长速度30%，新开工面积增长速度60%，在建的施工面积的增长速度达到了35.5%。这意味着这些正在建的、已经开工的项目，绝大部分到下半年将具备销售条件，也就是在下半年将供应市场。因此市场供求关系与上半年相比一定会出现调整。

　　“现在的政策力度很大，如果严格执行的话，短期内预期会发生变化。今年房价肯定会下跌的，市场一定会有反应的。”这位研究人士表示，“市场一定是先有量的调整，才会有价格的下降。但在售楼盘价格大幅下调的可能性不大。市中心的楼盘由于资源的稀缺性，价格调整的幅度不会很大，房价的下降更多的是出现在市中心外围的新楼盘上。”

　　冯仑：房价要跌20%

　　房价的下跌不仅是政策研究者的预期，连房地产大佬也看淡房价。万通地产董事长冯仑5月30日在上海表示，他仍维持本轮调控出台后房价将下跌20%以上的看法。他认为房价跌下来后会有一个相对稳定期。中长期的走势则主要取决于两年后的国家房地产政策的变化。在他看来，两年后政府换届，房地产政策走向可能会随之发生改变。

　　冯仑是在参加中欧国际工商学院主办的“第五届中欧企业社会责任全球论坛”后接受记者采访时作上述表示的。他说，目前市场投资性的购买几乎归零了，奢侈性消费也减少了七成。从北京来看，这两类非自住必需类消费需求占到购买数量的15%左右，价值量大概在一半左右。本轮调控重点是抑制奢侈性消费和投资性的购房，可以说，新政已经见到政策效果了。

　　关键要治本

　　冯仑还把高房价问题比作青春期人们脸上的痘痘，他说，现在我们想的是如何挤掉痘痘，但是实际上我们要解决的是调理好内分泌，而不是简单地解决痘痘，不然以后脸上会出现坑。而这些都需要在经济结构调整上下功夫，处理好中央政府与地方政府的关系。

　　冯仑认为，本轮调控使房地产的功能发生了根本性变化。房地产的功能将转向强调保障、福利、公平，其定位为基本生活必需品。

　　房地产行业一直被视为暴利行业，开发商不断推高房价成为一大社会问题，冯仑坦言，房地产行业在中国的确是高利润行业，不过，房地产开发企业并没有拿到利润的大头。

　　“你可以去看规模排前10的上市房地产公司的两个指标，一个是利润，一个是税收。万科去年的利润是50多亿元，但税收缴纳了100多亿元，这还不包括向政府购买土地的钱。赚来的钱多数都缴了税和用于购买土地了，房地产开发企业的股东获得的利润并不高。”冯仑为房地产企业辩解。

　　目前全国有6万家开发商，开发商的情况良莠不齐，开发商的社会形象民间认同度不高。对此，冯仑表示，部分开发商的确存在野蛮拆迁、倒楼塌楼等情况，但不能因为部分开发商的短期行为或者不良形象就否定中国整个房地产开发行业。“去年中国全社会捐款最多的行业就是房地产。很多中国房地产企业都在走向规范化专业化，并开始担负企业的社会责任。”冯仑强调。

　　央企退出不简单

　　对于房地产非主营业务的央企退出对房地产行业的影响，冯仑表示，不管是央企还是民企，都应该有平等进入和退出的权利。央企在房地产上经营得好可以不退出，其他企业没做好该退出也不能比央企多一些不退出理由。

　　另外，央企退出牵涉国有资产流失的问题，现在规定国有资产流失50万元就可以追究刑事责任，调控后房价下跌导致央企投资的房地产价值缩水，退出并不那么简单。他认为，应该尊重市场化改革的既定方向，尽可能以市场原则来解决问题，而非用文件来“治痘痘”。

　　对于房地产业的发展趋势，冯仑说，企业有红帽子、黄帽子和绿帽子，而面对房地产新政，房地产企业只有戴“绿帽子”才有可能实现可持续发展，走环保节能、绿色建筑之路是房地产企业应对未来挑战的法宝。

　　相关观点

　　房产税利空房地产股

　　国信证券发表最新研究报告认为，在推出物业税不成熟的情况下，逐步推进房产税改革是现实之举。

　　在西方发达国家，物业税是地方政府税收来源主要税种之一，如美国物业税的征收额度是房产总价值的1%~1.5%，每年对房屋价值评估后征收一次，主要由地方政府征收，用来支付治安、消防等公共产品的支出。

　　1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》国发[1986]90号文，条例明确规定“……房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%……个人所有非营业用的房产免纳房产税；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%”。2010年5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》第5条指出，“出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。”

　　逐步推进房产税改革将削弱房地产“投资品”属性，有利于平抑房价、改变人们心理预期。另外，房地产具有“投资品”属性，保有环节税费过低，投资性或投机性需求必然猖獗，逐步推进房产税改革、增加保有环节税费将直接影响人们的投资行为，有利于合理引导住房消费。

　　逐步推进房产税改革短期对人们心理产生影响，长期看将改变房地产运行轨迹。虽然房产税短期难真正推出来，但从国务院层面发文要求逐步推进房产税改革来看，高层态度有了重大转变，这与前几年专家学者建议在中国开征物业税完全不同，这次是真的“狼来了”。

　　研究报告维持房地产行业“谨慎推荐”的投资评级，建议低配。选股时注重业绩锁定性和成长性，可关注三类品种：①全国及区域龙头：如保利、滨江、华业、中天城投；②城投类股：云南城投、黑牡丹；③资产注入：广宇发展、沙河股份。