美国房地产物业税有多高

　　乔磊

　　与国内，房地产物业税还是一个没有开征的新税种，什么时候开征，怎样征收还不是十分清楚。在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。

　　美国房地产物业税(Property Taxes，美国人统称为房地产税，本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异，同样是拥有价值30万美元的房子，在美国东部地区，一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元，在南部地区可能只要1000美元。

　　物业税是地方财政主要收入

　　房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源，也是地方政府征收的最主要税种。不过从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，20年来大约下降了近10%。1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5%，1982年为76.1%，1987年为73.6%，1992年为75.6%，1997年为73.4%，2002年为72.9%，2004年为73.1%，2005年为72.4%，2006年为71.7%，2007年为71.4%。

　　虽然从1977年至2007年，美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升，20年中增长了5倍多。1977年，美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元，1982年为820亿美元，1987年为1212亿美元，1992年为1803亿美元，1997年为2188亿美元，2002年为2791亿美元，2004年为3179亿美元，2005年为3559亿美元，2006年为3591亿美元，2007年为3831亿美元。

　　2009年美国经济不景气，个人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消费也随之减少，因此导致政府的销售税下降了2.8%。虽然美国房地产市场处于萧条状态，但不少州的地方政府为弥补财政赤字，只能提高房地产物业税的税率。根据美国人口普查局的统计数据，2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元，比2008年同期增加了5.8%。

　　美国房地产物业税征收情况一览表   

　　年份    房地产税总额(亿美元)    占全部税收比重(%)

　　1977    625    80.5

　　1982    820    76.1

　　1987    1212    73.6

　　1992    1803    75.6

　　1997    2188    73.4

　　2002    2791    72.9

　　2004    3179    73.1

　　2005    3559    72.4

　　2006    3591    71.7

　　2007    3831    71.4

　　美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种，即使一个社区的房地产物业税税率相同，屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来，居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面，一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值)，二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅，因占用土地面积不同，屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。   

　　物业税税率有多高

　　房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收，首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的市场价值来决定物业税税率。

　　房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税，它不同于个人所得税和销售税，不会依据一个人收入和消费多少来征税，而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产，他的一生就必须年年为此缴税，除非他不再拥有自己的房地产。

　　如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢？不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比，如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2%，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000× 2%)。

　　以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免税额，再乘以厘计税率，佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定，政府需要花钱多，就得多收税，房地产物业税的厘计税率就会高，反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为：(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元，占住宅价值的1.02%。

　　2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元，而房地产的征税值为1400亿美元。2010年，纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值的4.4%，也就是说，一幢市场价值40万美元的住宅，只需要按17600美元来征收房地产物业税。为什么会是这样，这主要是保护房屋拥有者的利益，也让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，房地产物业税过高，相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲，征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望，至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。

　　美国50州的房地产物业税税率

　　州    平均税率%    州    平均税率%

　　美国    1.38    密西西比    1.44

　　阿拉斯加    1.80    蒙大纳    1.65

　　阿拉巴马    0.65    北卡罗来纳    1.10

　　阿肯色    0.88    北达科塔    1.84

　　亚利桑那    1.21    内布拉斯加    2.15

　　加利福尼亚    0.68    新罕布什尔    2.21

　　科罗拉多    1.08    新泽西    1.78

　　康涅狄格    1.72    新墨西哥    0.72

　　哥仑比亚特区    1.31    内华达    0.83

　　特拉华    0.68    纽约    1.76

　　佛罗里达    1.20    俄亥俄    1.81

　　佐治亚    1.52    奥克拉荷马    1.03

　　夏威夷    0.40    俄勒冈    1.22

　　爱荷华    2.15    宾西法尼亚    1.70

　　爱达荷    1.42    罗得岛    1.52

　　伊利诺斯    1.79    南卡罗来纳    1.38

　　印第安那    2.12    南达科塔    1.96

　　堪萨斯    2.09    田纳西    1.07

　　肯塔基    0.96    德克萨斯    2.57

　　路易斯安那    1.02    犹他    1.31

　　马萨诸塞    1.07    弗吉尼亚    1.12

　　马里兰    1.06    佛蒙特    2.06

　　缅因    1.75    华盛顿    1.13

　　密歇根    1.91    威斯康星    2.09

　　明尼苏达    1.27    西弗吉尼亚    0.95

　　密苏里    1.42    怀俄明    2.18

　　房价高低与物业税未必成正比

　　对于美国大多数拥有自己住宅的民众而言，房地产市场的泡沫破裂不仅使房屋价值下跌，而且也未能减轻缴纳房地产物业税的负担。当房屋价值因为法拍屋大增、信用紧缩、缺乏买家等因素持续下降之时，对许多屋主来说，房地产物业税却仍然出现上涨的趋势。这里的原因在于，美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入不足的手段。

　　理论上讲，当房价不断下降，每年按照税率征收的物业税也会跟着减少。然而在现实中，经济的不景气也冲击政府的财政收入，民众勒紧裤腰带、减少消费，随之而来的是政府销售税等主要税收大幅减少。但政府的开支却难以缩减，一旦地方政府需要税收支付当地一切建设，包括学校、图书馆以及警察、消防队和救护服务等，此时政府就会提高地方的物业税税率，弥补预算上的赤字。例如，纽约和新泽西州是全美房地产物业税最高的地区，这些地区的物业税高并不仅仅是因为当地的房地产价值高，而是政府对房地产业采取了高税的政策。

　　各州征收物业税政策不同

　　各州各城市因经济状况不同，对房地产物业税的征收政策上明显不同。2009年，纽约市的房地产物业税收入是144亿美元，占市政府税收的41%。政府预算办公室评估2010年个人所得税的收入将会下降22%，商业所得税收入将会下降23%，因此政府只能提高征收房地产物业税的幅度，预计2010年纽约市征收的房地产物业税将达158亿美元，占市政府所有税收的47%。

　　宾夕法尼亚州州长兰德尔今年初宣布，由于州政府在赌场的收入超过7亿美元，所以要为全州的居民减低房地产物业税负担，2009年宾州270万户家庭将成为政府降低房地产物业税的受益者，几年来该州为居民减少的房地产物业税总额达到24亿美元。反之，如果政府不降低物业税，民众就要从腰包里掏出24亿美元用于政府的各项支出。

　　加州的房地产市场是除了纽约之外美国最高的地区，但加州的房地产物业税却比纽约低很多，这是为什么？原来1978年民众投票通过13号提案，严格限制政府加重对民众房地产物业税的负担，政府征收的房地产物业税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%，或是按现实市场价值，两者取其低值来征收房地产物业税。加州的莫林县居民家庭的中位年收入是88101美元，独立住宅的中位价值是912100美元，而居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额仅为5233美元，同样情形在加州其他的富裕县也是一样，圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元，圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。

　　美国房地产业受次贷风暴冲击，房屋价格大幅下跌。各州对房地产减值后如何征收物业税作法不一。加州的房价虽高，但令居民感到一些欣慰的是房地产物业税还算能够令人接受。这主要是加州居民早在30年前就投票决定限制政府任意提高物业税税率并对下滑的房地产价值给予及时调整。1978年加州通过8号提案，对居民房屋市场价值下滑的住宅给予临时性价值减低，县政府需对这样的住宅每年进行登记。

　　2009-2010年，洛杉矶县房地产沽值办公室对473000幢独立住宅进行评估，结果有333870 幢独立住宅的市场价值被调低。这些住宅平均被调低市场价值12万美元，而屋主平均因此可以少缴纳的物业税为1300美元。

　　物业税都用在什么地方

　　地方政府征收的物业税会到哪里去呢？又会用在什么地方呢？在佐治亚州，征收上来的房地产物业税县政府得到33.3%，学区得到65.8%，州政府得到0.8%。

　　县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出，这些服务包括：法院系统(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和监狱、公立中小学、紧急事务管理、公共卫生医疗服务(公共健康和疾病控制、环境卫生、心理健康服务、弱智服务、贫困人口医疗建保、无家可归者丧葬)、验尸官、公共资助和家庭服务、人口状况记录(出生和死亡证明、结婚证书)、选民登记和选举。

　　而城市等地方政府征收上来的房地产物业税更多地用于与民众生活密切相关的公共服务，这包括：城市街道修建和维护、911紧急电话服务、消防、供水服务、废物管理、公共医院、公共图书馆、公园和休闲场所、公共运输系统等。

　　下面再看看华盛顿州的例子。2009年，华盛顿州征收的房地产物业税总额为86亿美元，其中有18亿美元用于公立大学、28亿美元用于中小学，总计为46亿美元，占房地产物业税总额54%。14.3亿美元用于县政府经费，占房地产物业税总额16.6%。11.6亿美元用于市、镇政府经费，占房地产物业税总额13.4%。13.7亿用于政府各个部门经费，占房地产物业税总额15.9%。这些部门包括：消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等。

　　房地产物业税是地方政府机构所需经费的主要来源，在华盛顿州共有1842个部门要依赖房地产物业税来维持运作。当然这些部门主要是为民众提供服务或是市政建设，某种意义上说这也是取之于民用之于民。例如，公路、公用事业、学校、图书馆、供水、供电、煤气、下水道、垃圾处理、交通运输、疾病防治、港口、渡轮、机场等等。