新政后投资客在玩什么

　　本刊记者/甄爱军

　　文前提要：楼市正在经历严厉的宏观调控，我们这次将目光聚集在一个特殊的群体——房产投资者。目前这部分人在干什么？他们对市场有什么样的判断？……弄清楚这些问题，也许对购房者会提供一些有益的帮助。

　　当楼市正在遭遇宏观调控的时候，房产投资者到底在干什么？投资者作为楼市中一个特殊的群体，资本逐利的本性，常常会使得他们对市场的变化最为敏感，也常常会最先做出反应。因此我们关注这个群体，可在一定程度上判断未来市场有可能发生的变化。

　　本刊记者通过多方努力，采访到下列几位投资者。我们试图通过他们的做法，来提前窥探市场未来的变化。也许他们在目前针对调控政策所表现出来的反应，并不能代表整个市场的趋势，但不可否认的是，有些投资者的做法，往往能够成为市场正面或反面的参考。在此需要说明的是，文中观点仅代表投资者个人观点。

　　静观其变玩“潜伏”

　　代表人物：王云海

　　具有十余年的房地产行业从业经历的王云海近期表现出几分淡定。

　　除了自住房外，王云海手上目前拥有4套住宅，均为投资。去年一年房价又出现快速上涨，涨势之迅猛堪比2007年，这让王预感到国家会对楼市开始新的一轮调控。其后形势的发展正如他所猜测的那样，在2009年底国家停止了一系列信贷、税收优惠政策，同时针对部分房产转让行为开始征收房产买卖个人所得税、房产营业税等，今年四月份，国家更出台了有史以来最严厉的调控政策“新国十条”。

　　面对调控，房产市场会怎么走？这是王云海近期一直在思考的问题。经历过两次调控的他心里非常清楚，此次调控不同于前两次。“圈内有些朋友问我，这次调控之后，房价会不会再次上涨，我认为可能性已经不大了。”王说。之所以抱着这样的观点，是因为他发现这次调控的方式较之以前有了很大的不同，如开始重视保障性住房的供应，并加大市场供应，这在缓解社会矛盾的同时，还会分流出一部分市场需求，并着手解决供需矛盾，从而让房价失去暴涨的动力。

　　王云海并未急着处理手中所持有的物业，他表示要等到形势明朗化之后再做决定。虽然目前交易状况已经接近“冰点”，但在他看来，这种状况并不会维持很长时间。他说：“现在买卖双方都在观望，因为上海细则还没有出台，因此大家都在等待。”

　　让王云海感到有些担心的是房产税。国务院已经确认房产税改革，他认为这个消息对房产投资来说是个“重大利空”：“如果征收房产税的话，住宅投资在持有环节上的成本将会大增。”王表示，如果房产税在上海开征，他将出售手中物业，选择别的投资方向。

　　持有优质物业玩“长炒”

　　代表人物：柳新华

　　看好优质物业的保值增值能力，柳新华准备继续持有手中的房产。

　　熟知柳新华的一位房产经纪人告诉记者，柳是个“不差钱”的私企老板，手中所持有的物业均为一次性付款，没有资金压力。也许正是因为无债一身轻，所以柳新华得以从容应对这轮调控。就在最近，有人愿意在今年四月份挂牌价基础上加价5%，求购他手中一套位于古北的房产，不过被他拒绝了。“我做了不少‘思想工作’，嘴皮都快磨破了，但柳先生就是不动心。”这位经纪人如是说。

　　上海的优质物业还有上涨空间，这是柳新华的观点。在他看来，随着可供建设的用地越来越少，未来上海市中心新增高档公寓数量也会随之减少。但长三角区域经济强劲发展势头，会使得更多的人像他自己一样，涌入上海置业。因此他相信，优质物业的需求在未来相当长的时间里，将会保持着旺盛的态势，而这正是此类房产升值的动力基础。

　　同时，考虑到目前存在不小的通胀压力，柳新华认为持有优质物业是最好的抗通胀方式。在他看来，如果持有现金，购买力的下降会带来不小的损失，而持有房产，资产的增值能够很好地抵御通胀。

　　不过，对于不同地方的物业，柳新华采取不同的处理方式。他在长三角其他二三线城市也购置了房产，但准备将其售出。他认为宏观调控对这些地方所产生的作用会更大，因而未来面临更长时间的调整。

　　投资新战场玩“转移”

　　代表人物：沈元

　　新一轮宏观调控对投资性需求打压力度很大，这让很多投资者认为住宅已经失去了投资价值，沈元就是其中一位。

　　沈元是上海某外企高管，早在六年前就开始涉足房产投资。经历过两次宏观调控，但前两次坚持了下来，当然也获得了应有的回报。但这一次，沈先生不打算坚持下去，准备售出手中持有的两套房产，改为投资商铺。

　　问及原因，沈先生表示房价涨得过快，有可能会面临较大幅度的调整。他所投资的地区为外环线附近的九亭和松江新城，这是自住需求最为集中的区域，而就在最近一段时间内，外环线附近的住宅单价也已涨到2万元左右，这在他看来涨得有些过快。

　　涨得越快就意味着房价中的泡沫成分越大，这是他对当前上海外环线以外区域现状的判断。考虑到目前的调控政策对投资性需求实行强力打压，比如在信贷方面严格限制，加大转让成本，如从严征收房产交易个人所得税、房产营业税等，以及未来还有可能加大持有成本，如近期传出在上海试点房产税等，这都会使得住宅投资变得困难重重。种种限制，加之之前上涨过快，所以在调控时期，调整压力也会更大。“如果房价会回落的话，我认为会从外环线以外区域开始。”沈元说。

　　商业地产价格在最近几年并未像住宅那般疯涨，这让沈元看到了新的投资机会。他认为这种现象并不正常，而且这种现象也会随着投资者对商业地产的重视而得以扭转。他会选择哪种商业地产来投资呢？沈元表示最看好社区商铺，因为这种形式的商铺对资金要求不高，而且风险相对较小，容易把握。

　　短炒亏本玩“出逃”

　　代表人物：何敏

　　部分讲究快进快出的房产投资者，近期只能选择解套离场了。

　　何敏不是温州人，但她学来了温州人的投资方式，其房产投资理念就一个词：炒房！这也曾让她尝到了不少甜头。在2007年夏天，她跟朋友一起凑了50万元，开始炒房，那段时期，房产买卖异常容易，卖家提出的任何条件都能得到满足，因此在短短几个月里，她便赚了几十万元。2008年楼市归于沉寂，这也是让她最难熬的一年，不过2009年又让她火了一把，靠快进快出短炒，又赚了不少真金白银。

　　今年的宏观调控，让她发现“短炒”已经不灵了。在今年2月底，她在古北以305万元的价格从另外一个投资者手中吃进一套御翠豪庭的房产，准备过半年后加价45万元转手售出。因为此前的短炒经验告诉她，只要行情稳定，像御翠豪庭这样的高档楼盘，即使是年初国家取消了购房优惠政策，但当时调控迹象并不明显，因此保守估计涨个15%应该不成问题。谁知宏观调控政策在“两会”之后接连出台，打乱了她的计划。信贷政策的突然收紧，让何敏无法从银行申请到住房按揭贷款，这使得她相当被动。

　　没有别的选择，为了尽快脱手，何敏近期以303万元的到手价将其转让了出去。因为目前还没有取得房产证，因此转让为“大定金”形式，即约定在取得产证某个时间段内完成交易手续。加上中介佣金，何敏此次炒房亏了5万元。不过她认为这样做十分有必要，因为新的宏观调控政策对房产投资的打压力度之大，已经超出了自己的预期。“包括信贷、税收等环节对房产投资的限制力度明显加大，今后一段时间已经不适合炒房了。”她如此总结道。