如何避免同质化竞争所带来的恶性循环，对于扎身云南旅游地产的开发商来说也是一种考验。一位国内知名房企云南项目负责人表示，在介入项目之前，他们十余人的团队已经在云南和全球的多个旅游项目做了两年多的调查，正是找到了“价值”才有了近500亿元的投资计划。
一味大量开发，项目堆砌也让黄怒波感受到云南旅游地产的模式差异甚为重要。他表示，旅游地产的特性是不同地区有不同的文化风景。目前旅游地产形成泡沫的主要问题是，很多地产商对旅游地产的含义还不太清楚，大部分做成房地产就结束了，而不是文化的差异化竞争。
云南当地地产顾问机构至祥研究中心则认为，云南旅游地产项目首先要考虑“卖点”差异。比如华侨城项目开始就以造城的理念进行项目开发，在其中将西方文化和昆明休闲文化进行融合打造的旅游小镇，注重生活配套的系统化建设，关注长期的度假居住体验；西双版纳滨江果园避寒度假山庄，直接突出版纳的气候特征，强调避寒功能，来实现对北方客户的吸引；而大理海东区域的旅游地产开发项目则与区域充分融合，开始注重商务和会议功能的打造，成为旅游商务地产在云南的开拓者。
如何让云南旅游地产避免同质化竞争，摆脱如今大部分旅游地产投资收益仅有3%~4%的状态，范小光曾做了1个长达20万字的调查报告。在他看来，让旅游地产淡化地产的功能，增加商务、休闲、消费的功能是其中的关键。
动销难题已经显现
对于撬动上百亿投资的开发商来说，云南旅游地产的挑战绝不是长期持有，投巨资打造商务、休闲、消费功能，坐拥投资收益，而如何实现快速动销，资金的良性滚动才是他们的一贯风格。
“我们的计划是3年开发并销售完成，用1亿元的初始投入撬动10亿元的项目。”大理一家云南当地房企负责人赵勇告诉《中国经营报》记者。但是，计划显然没有变化快，如今纷纷上马的高端别墅、酒店式公寓、养老公寓、观景高层已经让大理这座城市的房地产销售周期无限拉长。
“特别是高端别墅项目，本地购买力有限，外地客户认知度不高，原来的3年销售周期已被拉长到5年。”据赵勇透露，大理别墅类项目现在的销售均价在每平方米1.2万元左右，高端的项目可达到2万元以上。
根据官方的数据显示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元。“有的项目借势旅游地产鼓动本地人购买，然后再通过项目提价的方式，让本地人将其倒卖给外地投资客，但现在每平方米提价500元后，销售也只达到三分之一，成为开发商和本地倒房客手中的烫手山芋。”赵勇说。
与海南楼市几乎相同的是，云南旅游地产项目超过70%购买客群依赖外地客户。“但海南有国际旅游岛的概念吸引投资客，而云南除了旅游、休闲之外，只能依靠边贸等的发展来吸引投资客，相对来说很难在短时间内聚集大量的客源，虽然增加了动销难度，但也分解了短时间内聚集大量泡沫的危险。”范小光认为，投入巨资开发的各大开发商显然应该避免快速开发快速销售的传统房产模式，而是要通过一个完整的产业地产开发周期来实现其开发模式的升级。
从这一点上来说，云南旅游地产开发将是房企转型的一个实验场，转型成功者坐拥大批资源和经验，而失败者则有可能成为先烈，留下一地鸡毛。
调查样本
西双版纳空置率高企，不少项目多日零成交
7月初的清晨，西双版纳景洪街头，人们尚未从热带雨林的魅惑中走出来，大规模的房地产开发已让这里的每一片绿叶几乎都落满尘土。
根据景洪市房地产信息网上显示，这个总人口仅有44万的县级市，目前在网上备案的楼盘已经超过250个。