近日，北京市自去年下半年开始研究的REITs方案，正式上交证监会。此次公租房REITs试点均花落朝阳区，涉及4-5个项目。若该方案近期能获证监会批准，将是全国首个公租房REITs。
中国离REITs到底有多远？此次公租房REITs是否有望破冰，对REITs在中国的发展有何指导意义？8月15日，上海中城联盟投资管理有限公司总经理、中城联盟投资基金执行合伙人路林、赛富不动产基金合伙人及青年部落白领公寓创始人王戈宏、央视证券资讯频道主持人张文玥作客腾讯微访谈，对公租房REITs进行解读。
王戈宏介绍，2011年，美国REITs走过50年历程，而中国的REITs热议了近5年，但这5年往往是民间一头火热，政府的实际推动力度不大。然而他对REITs在中国未来的发展，却表示十分乐观，“我在去年拜访美国REITs协会CEO时，他说，中国将是世界未来第二大REITs市场。”
对于以公租房作为中国REITs的突破口，路林表示，以民生重大领域公租房作为资产组合开闸REITs，是一件由易到难可实现的好事。最重要的可以通过REITs的租金免税等政策支持，扩大公租房规模。他认为，目前可以迅速规模化的资产当推公租房。
对此，王戈宏表示认同，他认为，公租房成为中国REITs的突破口有几个先天优势：第一，资产规模可以很大，而且资产质量很好，为其上市打下很好的基础；第二，上市的形式很好确定，可以以证券基金的方式上市发行份额；第三，租金的收益可以预期；第四，免税的道德压力没有；第五，REITs的归口为证监会，管理单一。
对于在中国实施REITs公募更可行还是私募更可行，路林和王戈宏都异口同声表示推行REITs必须上市公募。路林表示，从原理和路径上讲，应该从私募试点到公募推行。但大规模推行REITs，当属公募。
王戈宏则表示，REITs只有公募，才有其吸收社会庞大资本的意义。他进步一步解释，“这次推行公租房REITs，是为了借助社会资本加速推进保障房、公租房的建设，政府的资金杯水车薪，如果还遮遮掩掩做私募REITs，效果可能达不到预期。”
对于公租房REITs是否会有收益率低、投资回报周期长的顾虑，而无法吸引投资者的疑问，路林以新加坡的实例做了解释，他介绍，新加坡市场REITs的回报率稳定在5%以上，相对于新加坡商业银行抵押贷款利率1.6%，5%的REITs收益率是相当高的。
王戈宏表示赞同，他认为，收益率的高低其实是相对的。国外REITs投资人收益的2／3来自租金的分红，其次是股票的上涨，以及资产再售后的增值。美国的REITs法案由于规定REITs必须每年强制性将90％以上的收益分配给投资人，而且这部分免税，因此，美国的REITs可以连续30年平均收益达到8％左右。
“投资REITs就是为了寻求长期稳健回报，它是介乎债券和股权的中间产品，它是所有投资人必备的投资组合，在美国，大部分基金配备的REITs都在25％左右。”王戈宏表示，“如果公租房REITs再有资金杠杆的话，收益率可以大大提升。”
有腾讯网友表示担忧，实行房地产REITs会不会带来房价的上涨？路林表示，“大家对公租房REITs推广带动房价上涨不必过多顾虑。 第一，因其总量小、范围也小； 第二，REITs大范围试点试行，只要资产定价合理，租金长期均衡稳定，反而可以成为一、二级市场房屋交易价格的参照坐标，甚至成为定海神针。”（腾讯财经）