农行第一副行长案发，蓝色港湾的老板王耀辉浮出水面。记者调查揭开蓝色港湾的财务秘密和王耀辉高超的财技。
6月2日，有雨，蓝色港湾的地下车库几乎停满了车。最近几年，这个位于北京朝阳公园湖西北侧的商业综合体人气越来越旺了。
尽管蓝色港湾在北京越来越“火”，但即便是地产圈，对其幕后老板也知之甚少。然而，5月末以来，牵连于近日曝光的中国农业银行(2.62,0.00,0.00%)第一副行长、执行董事杨琨“协助调查”一事，蓝色港湾的实际控制人王耀辉大受瞩目。
经《证券市场周刊》记者调查，起家于黑龙江的王耀辉，发迹于京城，投资涉猎房地产、基础设施建设、矿业以及收藏，但无论哪个行业，王耀辉皆将杠杆“玩”到极致。
蓝色港湾究竟有多大？
公开资料显示，王耀辉，1966年6月1日出生于黑龙江省齐齐哈尔市。坊间传言，王经营汽车贸易起家，1999年成立中辉国华实业(集团)有限公司(下称“中辉国华”)，中辉国华此后成为王耀辉主要资产的控股平台。
2004年，王耀辉实际控制的中辉投资有限公司与天竺镇政府签订协议，合作建设天竺商务花园项目，这一项目总投资高达25亿元，占地面积500亩，建筑面积30万平方米。
更为重要的是，一块备受瞩目的“宝地”在北京市土地储备中心挂牌出让，即“蓝色港湾公园商业配套设施”用地，根据2004年9月29日的出让公告，地块的具体位置为：东、南至朝阳公园北湖岸；西至朝阳公园路；北至亮马河，建设用地面积9.6319万平米。
仔细研究上述出让公告便可看出，这块地的出让与通常情况有所不同。就一般的土地出让而言，挂牌及成交时，由于无法提前得知最终买家及最终产品，地块一般以大致位置命名，不太可能和受让方的名称一致。但蓝色港湾地块，似乎一开始便拟好了项目名称。巧合的是，该项目的最终受让方就是北京蓝色港湾置业有限公司(下称“蓝色港湾置业”)。根据出让公告，该地块挂牌阶段仅有一次报价，蓝色港湾置业“轻松”以起始价10.0862亿元摘牌。
目前，在北京市工商局网站上，已经无法查询到蓝色港湾置业公司的情况，仅有一家北京蓝色港湾有限公司(下称“蓝色港湾公司”)，法定代表人为王耀辉，根据蓝色港湾的网站，蓝色港湾公司即为项目的开发、运营商。蓝色港湾公司是一家法人独资企业。
值得关注的是蓝色港湾项目的规划建筑面积，根据2004年的出让公告，该项目的规划建筑面积为5.9718万平米，业内资深人士告诉记者，土地挂牌公告中的规划建筑面积是由容积率推算而来，因此，多指地上建筑面积，企业摘牌后，会对项目进行设计，并报北京市规划委员会批准，经此次批准，会确定项目的地下建筑面积。企业再去与北京市国土局签订补充协议，按照合同约定，补交一部分土地出让金。该人士还告诉记者，一般而言，相关政府部门很难改动项目容积率，因此，项目的地上建筑面积很难增加。
根据北京市规委、北京市建委、北京市国土局的公示，蓝色港湾项目于2007年10月获北京市规委竣工验收，11月获北京市建委竣工备案。2008年3月，北京市国土局发布蓝色港湾项目的变更公告，项目的规划建筑面积变更为13.7625万平米(包含地上建筑面积，地下仓储和地下车库)。此次更改的内容甚广，包括了宗地位置、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途、出让年限、地价款、地价水平。
然而，根据蓝色港湾的官方网站，该项目的总建筑面积为15万平米，显然超过了上述规划的建筑面积。据大部分蓝色港湾的公开资料，项目地上建筑面积为6万平米，地下9万平米。