而记者获得的一份由独立第三方出具的蓝色港湾项目估值报告显示，该项目的总建筑面积为20.8599万平米，其中包括6303平米的酒店、16.6351万平米的商业，以及3.5945万平米的地下车库。
这份于2007年12月编纂的报告还显示，仅商业部分，包括1－3层在内的建筑面积就达到了9.6万平米。记者采访了一位曾经参与上述报告编纂的人士，他强调该报告受托于蓝色港湾置业公司，项目的楼面面积等数据来源于蓝色港湾置业公司。
蓝色港湾的财务秘密
北京恒天财富研究部的一份报告显示，蓝色港湾公司2010年末经审计的资产总额为44.3亿元，负债为29.7亿元，负债率达67.11%。
值得注意的是蓝色港湾公司的负债总额。根据前述蓝色港湾土地变更公示，项目完成后又补交2亿土地出让金，即总的土地款约为12个亿。而一商业地产操盘手告诉记者，即使在目前，类似的矮层高商业地产项目的建安成本不超过5000元/平米，那么即使按照20万平米的楼面面积计算，蓝色港湾项目的建安成本也不过10亿元，而管理费用大致为建安成本的3%，即3000万元。
由上可得，蓝色港湾项目的成本大概为22亿元，当然每年还会有一部分息税方面支持，但对比项目公司的负债总额29.7亿元，不难看出，王耀辉可能早已将自己投入的土地出让金套现。
恒天财富的报告显示，蓝色港湾公司2010年经审计的主营业务收入为2.1亿元，净利润为1.1亿元。由此可见，该公司的财务费用不足1亿元，对比公司负债总额，公司的融资成本不足3.4%。
显然，在当下的环境中，上述融资成本基本不可能实现。财务人士分析，此种情况的出现有几种可能，其中包括：公司借了钱后做了其他投资赚了钱，或者公司又将钱借给了别人，产生了利息收入等。
北京市国土局朝阳分局网站的土地抵押公示表明，坐落在朝阳区朝阳公园内的蓝色港湾商业配套一共9.63万平方米土地抵押给了农行北京东城支行，两份抵押登记的起始日分别为2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金额分别为9000万元和4.062亿元。
业内人士告诉记者，农行两次抵押贷款在程序上并不一定违规，只要总抵押金额不超过土地的评估价值即可。根据抵押登记公示，蓝色港湾土地的评估价值先后被评为了15亿元和65亿元。虽然短短5个月内，土地评估值飙升了50亿元。事实上，记者获得的第三方对蓝色港湾项目的估值显示，2007年12月前已经达到72.47亿元。
显然，由于商业地产的特性，企业可以不断地根据市价进行重估，从而获得更多的融资，这便是王耀辉的财技之一。
与信托公司及银行的合作显然是王耀辉的重要财技。2008年2月，吉林信托开始发行“北京蓝色港湾置业有限公司股权投资信托计划”，该信托计划发行规模为9.9998亿元，与之相对应的是同期发行的民生银行(6.00,-0.05,-0.83%)非凡理财“T87”计划人民币理财产品，该产品为吉林信托募集收购蓝色港湾置业股权之经费。
民生银行还与蓝色港湾公司发生了其他形式的关联。
公开资料显示，2011年5月，民生银行发售非凡理财人民币T934-1期理财产品(高端)，该理财产品销售所汇集的资金全部投资于云南中豪置业有限责任公司持有的吉林省信托有限责任公司发起的“蓝色港湾有限公司股权收益权(一期)单一资金信托”项下的全部信托受益权。
同时，该行还发售非凡理财人民币T934-3期理财产品(高端)，该理财产品销售所汇集的资金全部投资于中国华能财务有限责任公司持有的吉林省信托有限责任公司发起的“蓝色港湾有限公司股权收益权(三期)单一资金信托”项下的全部信托受益权。
由于民生银行未披露上述两款理财产品的详细信息，外界只能猜测此蓝色港湾公司可能为王耀辉的蓝色港湾公司。