巨大库存压力需漫长消化
出清周期指标，通过衡量住宅可售面积与成交面积相对比值的大小，来反映房地产市场的库存消化压力。从不少国家的历史经验来看，房地产市场所能承受出清周期存在极限数值。如果出清周期严重偏大，房地产市场通常会受到长期压制。
以美国房地产市场来看，2006年其住宅出清周期升至12个月时就深陷调整，目前大致为六七个月，但其房地产市场依旧回升乏力。
中国的房地产市场存在数量庞大的“囤积房”，这意味着由各地房产交易中心公布的待售面积的数值实际上远远小于真实的可售面积。因此，我们需要从“窄口径”和“宽口径”两个角度观察楼市库存压力。
即使不考虑“囤积房”，中国很多城市的“窄口径”出清周期也已经很长。根据相关统计数据，目前中国一线城市住宅可售面积超过了3000万平方米，继2008年年中后再次回到历史高位。北京、上海、南京、深圳、厦门等13个城市的平均可售商品住宅需要将近20个月的时间来消化，同样处于历史性高位。
如果考虑到“囤积房”，“宽口径”出清周期则会更长。据相关报告，国家电网公司在660个城市的调查显示，这些城市有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房住3人计算，可供近2亿人居住。
由于中国当前的住宅在建面积极其庞大，动态而言，中国住宅出清周期仍有进一步上升压力。截至2011年底，中国未完工的住宅面积达到48亿平方米，是2011年商品住宅销售面积的4.95倍，若2012年下半年住宅销售面积与上半年持平，则该指标今年将达到6.8倍。此外，如果保障房建设按计划有效推进，则将来保障性住房的大规模建成还将进一步推升住宅供给。2011年保障房新开工面积为1000万套，2012年为700万套，从保障房建设的实际进度来看，2012年在建面积将会比较庞大。
房价潜在调整压力不容忽视
从房价收入比、租金收益率，以及租金收益率与长期国债收益率之间的差值等房地产市场风险衡量指标看，中国房地产市场也已积聚了巨大的调整风险，要想避免陷入调整的难度很大。
房价收入比是衡量房价泡沫的常用指标，其合理性在于认为房价高低最终应该取决于人们收入的高低，该指标的局限性是难以真实反映不同国家或地区文化、社保体系完善程度、人口密度、期望居住面积的差异。在现实中，要真实、可靠地统计某个地区的“平均房价”以及“家庭收入”也很困难，同时以不同面积为口径的测算结果也存在较大差异。按100平方米计算，当前中国一线城市的房价收入比很多超过20倍，其中，北京、上海、深圳分别为22、22和23倍。
从历史经验看，楼市在如此高的房价收入比水平下是难以正常运行的。日本上世纪90年代和中国香港地区在上世纪90年代中后期分别转入一轮大级别的房地产调整周期，在它们的楼市泡沫破裂前，房价收入比分别只有19倍和15倍，而美国2006年房地产市场泡沫破裂前，房价收入比甚至只有6倍。
租金收益率衡量了房产投资价值的高低，从某种意义上讲，该指标的经济学含义与股票市盈率相类似。根据中原地产公布的数据，2012年6月，北京、上海、深圳、广州二手住宅租金收益率分别只有2.4%、2.2%、2.8%和2.8%，平均而言，在2.5%附近。这意味着如果某个投资者买入一处房产，他需要50年的时间才能让租金覆盖当初买房的成本。
从大类资产相对价值的角度看，中国一线城市住宅租金收益率与10年期国债收益率在-0.5个百分点至1个百分点，在美国这一指标则保持在正的1个百分点以上。（第一财经日报）