“保障房的覆盖面具体到各个地方不应‘一刀切’，不宜以行政命令形式要求各地的保障房比例必须达到多少。”中国房地产研究会副会长顾云昌说，“比如在北京、上海等大城市，也将是未来人口的流入地，保障房的覆盖面约为30%至40%，但是在一些小县城保障房说不定5%至10%就够了。”同时，保障房建设规划应按照需求制定，防止出现财政收入高的地方保障房建设任务就多，相反其他城市因为政府缺钱，就少建设保障房，否则就偏离了保障房的意义。
国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任刘卫民说，今后新增保障房的需求主要来自非户籍的常住人口，包括农民工、新就业大学生。预计到“十二五”末，非户籍人口占总体保障需求将达到一半以上。而有户籍的新增住房保障需求只有60多万户。这些群体的特点是单人户或者两人人较多，家庭财富较少，流动性较强，信用管理更难。在年龄结构上，以家庭成员在20岁至39岁的需求最多，基本是适婚适育年龄。因此保障房建设宜充分考虑到非户籍人口的保障需求，制定与年龄结构、地域特点相适应的保障计划。
建立保障房长效融资机制
中央补贴和地方预算之外，保障房建设仍存在较大的资金缺口。记者采访发现，短期看，各地通过追加投入、银行贷款、金融创新等方式，保证了民心工程的顺利实施。但从长期看，保障房建设缺乏吸引力，法规建设相对滞后，长期稳定的融资渠道尚未形成。
从各地实践来看，缓解保障房建设中的资金难题，主要有以下渠道：
一是追加地方财政投入。2011年，全国保障性安居工程建设完成投资近1.3万亿元，中央财政补贴陆续到位后，各级地方政府也在预算中加大保障房建设资金。如，北京市2011年在安排专项财政资金131亿元的基础上，成立北京市保障性住房建设投资中心，市财政一次性注资100亿元；山东省济南市今年安排22.6亿元用于保障性住房，比去年增加4.5亿元。
二是引导开发商参与建设。为缓解政府资金压力，各地积极引导国有房地产企业参与保障房建设，并逐步向民营企业敞开大门。以天津住宅集团为例，2011年，集团新开工项目全都是保障房，总规模达到550万平方米，占了天津市保障房建设总量的一半以上。
三是争取银行贷款支持。很多地区设立了政府主导、市场运作、非营利性的融资平台，遵照商业模式，争取获得银行贷款的支持。
四是积极探索金融创新。2011年以来，全国社保基金已先后通过信托贷款方式，投资保障房超过160亿元；日前，保险公司也已获准投资公共租赁住房和廉租住房项目，并得到了保监会等部门的鼓励。
但保障房获取长期稳定资金仍面临制约，体现在：财政资金远不能满足需求，地方政府自筹资金难度大。租赁型保障房资金回收周期长，商业银行缺乏积极性；多领域资金流入保障房存在制度障碍，可操作性较差。北京、天津等地，已试点公积金贷款支持保障房建设。但业内反映，公积金由各地住建部门统一管理，而贷款业务则参照商业银行的运作模式。实践中无路可寻、无法可依，双方合作只能在摸索中前行。
面对保障房融资领域的制约因素，业内呼吁，在我国现有财政金融体系下，地方寻求突破创新比较困难，应自上而下完善保障性金融体系。
第一，完善财政预算体系，保证建设资金供给。专家建议，根据各地财政差异和保障房实际需求，有区别地加大财政资金投入，并形成长期制度。中国房地产研究会副会长顾云昌说，现在各地政府保障房投入，参照土地出让金净收益10%、公积金增值等一系列指标，是动态变化的。一旦房地产市场有了变化，保障房资金就会减少。未来，政府对保障房的投入应固定下来。