目前房地产市场非常活跃。在房屋交易过程中，“买卖不成，反惹官司”的情况是令买卖双方最头痛的事情。为了减少房屋交易纠纷，本报邀请陕西静远新言律师事务所蒋钦红律师针对一些真实的典型案例作出法律解析与风险提示。
案例一逾期交房纠纷
案情简介：市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，开发公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。
法律分析：原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务、房屋的交付条件、逾期交房所要承担的法律责任等都有约定，故开发公司应承担逾期交房的法律责任。
律师提示：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有相应的规定。根据法律、行政法规以及《商品房买卖合同》的约定，房地产开发企业向买受人交付的商品房必须是“经验收合格”的商品房。
案例二“涨”出来的毁约
案情简介：王先生通过中介公司欲将一53平方米房屋卖掉。李先生看中该房，当即缴纳定金2万元。随后三方签了房屋居间买卖合同，并办理了房屋产权过户登记手续等。但因房价快速上涨，该房屋涨了近10万元。在房屋交付之前，王先生产生毁约念头，让其爱人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自将夫妻共有房屋卖掉，故合同无效。
法律分析：《民法通则》及《物权法》都规定了善意取得制度，善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。即若买房人在购买该房屋时是善意的，且支付了合理价钱，并已完成房屋产权过户登记的，则应保护善意买房人的权益。本案中，李先生的行为应属于善意取得。
律师提示：为防范恶意违约行为，律师建议当事人在签订合同前应严格审查对方提供的身份证明、婚姻证明、房产证明及个人是否有权处分共同财产的证明等原始法律文件，从源头堵住法律漏洞。并可以在合同中加大对单方毁约的惩罚力度，以增加违约成本。
案例三“定金”与“订金”
案情简介：一家开发公司开发的某楼盘于2010年便开始进行推广。开发商同购房者签订预订协议，收取定金，并承诺小区房屋每平方米售价将在3800元左右。然而该项目工程时停时动，一直到2011年初才达到预售条件，并且每平方米售价增加了600元，而2011年上半年同等地段均价也只有4100元／平方米左右。
法律分析：预订协议也是合同，如果其中标明买卖双方、房号、价格和违约责任等实质性要件，开发商就必须履约，否则要承担违约责任。
律师提示：购房者应当注意，“订金”和“定金”一字之差，却有很大差别，订金属于预付款的性质，违约只需退还即可；定金是已确定商品成交，收取方违约应退还双倍定金，支付方违约无权索回定金。在签订预订协议时，要防止开发商在开具票据时耍花招，将“定”字写成“订”字。
案例四房子到手户口悬着
案情简介：田先生通过中介购买“学区房”一套。合同约定，卖房人李先生应在交付房屋前将户口迁走。双方在中介帮助下顺利办理过户手续，但交房时李先生一家户口没有迁走。一等就是半年多，田先生的孩子马上要入学了，户口还是迁不过来。