安排好每个步骤的事情和资金,买房这件事会更从容。
买房,前后少则几个月,多则2年,如果资金安排出了问题,临时借钱可不是个好差事。
如果你要买的是总价150万元的房子,其中首付款50万元,贷款100万元。而贷款分为两部分,公积金贷款50万元,商业贷款50万元,期限20年,等额本息。手里的钱除了50万元首付,还要根据成交的不同环节,准备其他款项。
买一手房,钱这样安排
如果你要买的是一手房,从签订合同到拿到产权证,少则1个月、多则2年。在这1个月至2年的时间里,你手里的钱应该至少准备57.04万元,而且要按时间顺序分成4份：
第一份：5万元
去向：意向金、定金
意向金也叫订金,是买房者和销售单位协商的一笔金额,表示确定了购买意向。交了这笔钱,签了意向金协议,你就有了开盘时参加选房的资格。在这个阶段,可以“免费改变主意”—决定不买并原额取回意向金。
开盘当天如果你没有选到房子,或你表示放弃此次购买,意向金都会原额返还。如果你顺利选好了房子,确定要签订合同购买,按惯例意向金不会退回给你,而是自动转为定金。
意向金在法律上是不明确的,但定金具备了担保性质,如果这个时候因为个人原因反悔,放弃购买,定金是作为合同违约金赔偿给对方的。
而且实际上,为了节省时间,尽快申请到贷款,在支付定金以后,你就要开始为申请贷款做准备了：去社保中心打印社会保险缴纳记录、去民政部门开具婚姻状况证明以及向公司人事部门要求开具收入证明、去工资卡发放银行打印至少1年以来的工资卡流水对账单。
第二份：45万元
去向：首付款
缴付定金后7至14天内,你就要签订《商品房预售合同》、缴纳房款的首付部分了。你需要支付的首付款总额是50万元,但是到了这时候,定金也转为首付款,所以你再支付45万元就可以了。
在这个环节之前,你应该提前准备好自己的社保、税收的缴纳记录,并且到自己的信用卡持有银行了解好征信记录,好快速递交贷款申请。最好与相关工作人员确认一下自己获得贷款的可能性,以免因为贷款申请不顺利造成违约。
所有材料提交给贷款银行之后15至20个工作日之内,银行会通知贷款审批结果。顺利通过之后,会签订一份《银行借款合同》,上面规定了双方贷款的权利和责任。
凭借这个合同可以到当地的房产交易中心进行交易抵押登记手续,并签订《预告登记证明》。这份证明签订过后意味着你的房产完成了抵押给银行的过程。获得证明后的次月,银行正式发放贷款。
第三份：1.04万元
去向：首次还款
在首次还款之前,公积金贷款的部分要缴纳担保费,按照上海和北京的标准,20年、60万元的公积金贷款要缴纳的担保费分别是6318元和1800元(其他城市的标准在公积金管理中心也有明文规定),会在公积金账户里直接扣除。
但是公积金冲还贷只能从还款第二个月开始,第一个月的总还款额必须全部从银行还款账户里扣除。因此,你还要再多准备1.04万元,在首次还款之前存入银行还款账户。
第四份：6万元
去向：交房验收,缴纳契税
如果你买的是期房,交房验收和缴纳契税可能要再过半年以上。
交房验收时也可能要交钱。如果你的房子实测面积和当初签的合同上写的不一样,一般的原则是3%以内多退少补：实测面积比你合同上写的面积小,开发商按照面积差额把差价退给你；如果实测面积比你合同上写的面积大,你也要补足差价。如果按照150万元,90平方米计算单价,通常这笔金额在4万元以内。在不知道是退还是补的时候,这笔钱最好先备着。