验收完毕签字确认以后,就要去房地产交易中心办理产权过户,这时,按照契税标准,你要缴纳1.5万元至2.25万元的契税。
至此,你至少要准备6万元,才不至于临时凑钱交纳各种费用。
买二手房,麻烦多一点
相比较一手房,二手房牵涉的缴费环节更复杂,风险也更多。买套150万元的二手房,打算首付50万元,你要准备的钱比买一手房更多,在拿到房子的钥匙之前你至少需要准备59万元,如果约定所有税费和中介佣金都由你支付,这笔钱大约在65万元以上。
考虑到银行审批贷款时参考的评估价可能低于成交价5%至10%,所以再多准备10万元也很有必要。你要准备75万元以上,才能保证全程顺利。
第一份：3万元
去向：意向金
初步选定房屋,支付购买意向金。这时中介机构开始在买卖双方之间协调出价和还价,如果双方对价格和其他成交条件达成一致,就签订房屋买卖区间协议,表示双方对交易流程、价格、责任义务等达成了一致,并且具备约束力。
第二份：7万元
去向：大定金
如果你手头资金足够,你最好准备好房屋总价的5%至10%作定金,分两笔支付。以150万元总价为例,通常定金在10万元。
第一笔3万元,在上一个环节中已经作为意向金支付了,在双方确定交易时转为定金,这个数额的定金一般被称为小定。如果是难得一见的性价比很高的房子,最好在签订完区间协议后的3至7天内,再加付7万元的定金,这个就被称做大定金。
性价比高的好房子会有几组客户同时和卖家谈判,如果你的定金数额小,其他人只要加价高于你的定金数额,卖家宁愿赔你定金也要改卖给别人的事情常有发生。如果你付了10万元定金,卖家违约除了10万元退给你,还要再赔付10万元给你,除非有人出价高出你十几万元,否则卖家不可能违约,十几万元明显超出了150万元二手住宅的普遍溢价空间。所以,大定金基本上可以保证这个房子不会被人半路抢去。
第三份：40万元
去向：首付款、中介佣金的一部分
居间协议签订后的7至14天内,要签订正式的二手房买卖合同,支付首付款。你同样要在交付定金以后就开始准备各种证明和材料,尽量在签订合同后尽快向银行申请贷款。
签合同的时候,前面的10万元定金直接转为首付款的一部分,你要做的就是再付一笔钱。但是首付款通常不会一下付齐,而是暂时扣下2万元作为交房尾款,防止卖家欠缴物业管理费、水电煤气费等费用算到你头上。这个环节需要再付38万元。
签订区间协议和二手房屋买卖合同时,有经验的中介人员会在各个步骤完成的时间节点,留足宽松的时限,这样即使审批环节出状况,也有时间处理。
各地对二手房中介的佣金比例规定都不同,上海是向买卖双方各收房屋总价款的1%,但实际情况却是,全部佣金由买方承担几乎成了目前业内默认的规则。这种情况在北京没那么普遍,但是北京的二手房中介收取的单笔佣金多在房屋总价款的2%以上,最高2.7%。
而且,为了起到互相约束的作用,规避风险,中介佣金最好分两次支付,签订合同当天付一半,等到最后交房时再付剩下的一半。
你可能要再补首付款
银行对这房子的评估价低于合同价,会参照评估价发放贷款,之前付的首付款就不够了,你还要再准备10万元补上这个缺口,这笔钱补上,产权过户手续才能正常办理。
第四份：3万元至11万元
去向：交易税费
签订合同以后,中介业务人员会凭购房合同在交易中心备案,申请贷款。交易中心确认你是否被限购的审查大约需要5个工作日,贷款审批流程需要10至20个工作日。审查通过、贷款获批后就是缴税了。