投资商业地产不是靠撞大运，如果不按照正确的投资方式行事，十之八九将会失败。商业地产不同于住宅，具有独特的属性，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，尤其要讲究投资技巧，这样，才能增大成功的概率。
专业人士表示，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开经营这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。
用功不一结果迥异
有这样两位投资者，同样是投资商业地产，得到的结果却大不一样，究其原因，在于投资前用功不同。
我们先了解一下两位投资者的投资经历。第一位是景先生，在2002年夏，他在联洋社区以13000元/平方米的价格购置了一套约170平方米的底层商铺。随着联洋社区的不断成熟，其知名度不断提高，社区整体品质不断提升，已成为高收入人群所热衷的居住社区。为满足这部分人群的需求，社区内商铺的品牌化程度较高，租金水平也一路走高，目前已达到8元/平方米/天。另外一位投资者章先生的运气就要差得多了。在2005年初，他在古美社区内购买了一套面积为120平方米的底商，单价约14000元/平方米。在过去5年时间里，他的这套商铺大多数时间空关，而目前租金水平仅1.5元/平方米/天，与前者相比判若云泥。
为什么会出现这样的情形呢？从两人的考察过程不难看出端倪。景先生之所以看中联洋社区，他认真调查了社区规划的定位，并对社区早期入住人群也进行了走访，做了大量的考察工作。通过调查，景先生意识到联洋社区必将发展成为浦东陆家嘴附近一个知名的高档社区，商铺投资潜力不小。的确如此，联洋社区定位于中高端人群的居住社区，随着高收入人群的导入，社区内商业业态也向着精品店演变，这会使得物业本身的价值和租金水平不断走高。但张先生只是看中商铺价格便宜，别的均未做考虑。他所选择的古美社区虽然也是一个大型居住社区，但社区主要以吸纳普通工薪阶层为主，因此购买力相对较弱，而加之他所投资的商铺位于社区内最为偏僻的地方，因此至今毫无起色，一点都不会让人感到意外。
由此可见，投资商铺要获得成功，并非是简单的购买物业，然后收取租金，并等待物业升值。同理，投资写字楼、产权式酒店等商用物业，也涉及到同样的问题。
紧扣“商”字玩投资
伴随着商业地产投资，有诸多风险。作为理性的投资者来说，必须做到学会运用技巧，来规避投资风险。
商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，专家表示应该紧扣“商业”这个主题进行投资。我们梳理其中几个主要步骤，如市场前景的考察、经营管理等，供读者参考。
市场调查要细致
商业地产未来的表现如何？能够吸引到更多的经营者关注？消费者能够接受？……诸多问题，都必须在下定之前了解清楚，而这些信息，则需通过细致的市场调查来获得。
五合国际总顾问刘力表示，成功的商业项目，通常都是建立在成功市场调查基础上的。上海南方友谊商城的成功，虽然与区域人口的剧增有着密切的关系，但前期的市场调查同样功不可没。据了解，南方友谊商城的“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心”的经营定位，是在国际上享有盛誉的欧洲罗兰·贝格国际管理咨询公司详尽周密的市场调查基础之上得出的结论。
专家表示，市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但基础的市场调查无外乎以下几个方面的内容，如市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。个人投资者虽然无法像专业机构那样把上述所有项目全部调查清楚，但不可否认的是调查的内容越多，越有利于自己认清项目未来的发展潜力。