“管家”须精挑细选
好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。
“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。下面的小故事将说明管理水平的高低将怎样影响商业地产的租金收益。在2005年，位于上海徐家汇中心商圈的港汇广场，与合作了5年之久的富安百货“说拜拜”，当时许多人对此不解，因为与富安百货合作，可获得长久稳定的租金收益，与这个“财神爷”闹分手，并非上策。但港汇广场换上具有区域特色的各类精品专卖，一举改善了自身的业态分布，吸引到了来自长三角不同人群的需求。当然，租金水平肯定得到了极大的提升，目前其底层铺位租金已是上海最高之一，约12美元/平方米/天，与三年前相比，几乎翻番。
刘力表示，港汇广场的成功，跟背后管理团队有着密不可分的关系。专家表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。
权限宜集中忌分散
上海北部某大型商业项目，因为产权分散，导致后期管理极为困难，而给投资者带来的则是伤害。由此可见，为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的（街铺除外），则应该三思而后行。
在国外，“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍，如果急需资金，也可“以REITS打包物业”。因为商业地产本身的特性已注定它是一种需要长期持有的投资品，像住宅一样通过短期的开发销售，只会加速其死亡，而不会给投资者带来任何收益。
而事实也证明这样的模式带来的主动权效应是不可估量的，定位与调整可以在经营过程中不断过程，直到达到所要的目的为止。对此专家提醒说，对于部分分割出售的小产权商铺，一定要了解后期管理时，管理方是否做到集中管理，如果不能，则要当心。
项目扎堆更有潜力
独铺难成市。商业项目扎堆，可能会促使市场加快成熟，从而有利于投资。
通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。比如，现在通常采用的做法是楼裙做购物中心，其他部分可做写字楼或酒店。“扎堆式”经营模式对于资源的集中利用度是非常强的，通过聚集有效人群，可较快培育市场，引发联动效应，在三种商业的互相带动下，整个商业地产项目将会良性循环，逐渐强大。如广州三大城市购物中心不约而同与写字楼联姻；北京新天地(论坛新闻视频)也开始利用起写字楼及酒店的商务效应。
政策风险需关注
近日，一则与商业地产税收有关的新闻估计会在投资者感到担忧。报道称，湖南长沙、株洲、湘潭三市已就税制改革等一系列问题形成方案，上报国务院，其中最有分量的一项就包括物业税。可以预见，该方案最终成形之后，物业税必将开征，而首当其冲的是商业地产。
由此可见，投资商业地产，虽然从目前来看，国家调控的主要对象是住宅市场，但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收，这项与保有环节有关的税收，势必会压缩租金投资收益，而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”，将放大投资失败。其实根据相关税法，围绕商业地产各种税收也是颇多，比如无论是在持有还是租赁阶段，都存在房产税等税种。而如果商业地产出现炒作迹象，国家将会从严征收包括房产税等税收，从而加大交易成本，也会极大影响到投资，近期北京出现的有关征收商业地产房产税的传闻已印证了这一点。