五大元素保证商铺投资回报率
近期，江门楼市推出的商业地产项目有好几个，商家展开的种种优惠一个比一个诱人。那么，购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？有关投资专家建议，投资者在购买过程中应关注以下五大元素，保证商铺投资的回报率。
元素一：周边消费要具持续支撑力
资深房地产人士林英华说，商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。江门一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注，但要保障回报率，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群，如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
元素二：项目规模与消费人数匹配
从事商业地产策划多年的邓永健指出，在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为２万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为２万左右，那么平均每人１平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在０．５平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。
元素三：布局应能构成人流交织
邓永健说，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的１／４。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利，因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。
元素四：过滤噱头求实质性回报
承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报，例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，投资者要“金睛火眼”看清楚。
元素五：定位专业水平决定收益
确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。邓永健指出，要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商业项目如果选择高档商品，那么与之大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、休闲消费等商业项目，因此，他建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。 （梁丽琴）
六大因素决定投资商铺价值
很多投资者都问，到底商铺的价值有多大体现在哪些方面。根据江门几位资深房地产投资专家的分析，以下六大因素决定了商铺的投资价值：
一、是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈如五邑城、金汇世纪广场等，吸引的是来自五邑各地的人流；而江华路、东华一路吸引的是江门市的消费者。目前这些商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小，因此投资者可多关注正在发展的商圈，投资的机会多，如建设中的江海区，一些大型居住区的社区商铺也值得关注。