今年上半年，建设部对售后包租提出风险提示，指出“售后包租”涉嫌违反建设部及国家工商总局等有关规定，一经发现这种形式将进行严肃查处。
在此“禁令”下，“售后包租”的现象逐渐减少，但此后不久一些房地产开发商就推出了“租后包租”的房地产理财(相关:证券 财经)产品。对于这种投资方式，很多投资者怀疑“租后包租”是“售后包租”的衍生形式，认为其隐含较大的投资风险。
“租后包租”是对于房地产项目采取只租不卖的形式，但为了回馈商业地产投资者，特意制定高回报率的一种投资产品。如投入5万元，即可获得每年8%的高额稳定回报，逐月返还租金收益，3年后赚足1.2万元。即用5万元购买3.7平方米的投资份额，每年回报8%，年租金收益4000元等等。
“售后包租”是投资者购买了商业项目中的某一铺位，拥有商铺的产权，并委托开发商代其经营，每月拿到约定的租金回报。而“租后包租”是投资者以一定金额为押金，租赁某一商铺，但投资者不拥有该商铺的产权，且不能自主经营，而是由开发商代理经营，享受每个月固定的利润回报。“租后包租”没有产权关系的变化，采用的是租赁的形式，而且又有明确的标的物和明确的经营内容，因此并不同于所说的售后包租，其属于一种金融理财模式。而且投资者避开了商铺经营的环节，省去了经营的麻烦。“租后包租”属于以收取短期回报为目的，不重视产权持有的基于房地产的投资理财产品,其投资门槛相对较低，适合于年龄较大、投资时较注重理性的人群。投资者须认清自己的投资需求，即是以得到产权为目的还是以收取租金为目的来选择投资项目。
专家提示，“租后包租”面临三方面风险,值得投资者予以关注。
第一是市场风险。商业项目的运营需要3－5年的养铺期，而商业的经营本身就面临各种风险。商业最终能否发展起来商家并无绝对把握。因此，开发商能否在商业项目运营的初期，按时支付租金是个未知数。
第二是资金赔付风险。一旦商家的经营状况不理想，可能会导致商家最终撤出购物中心。此时开发商就要面对巨大资金赔付的风险，若是开发商延期支付租金或宣布破产，投资者前期的资金投入将无法得到回报。
第三是开发商的租金收益是否能够支付投资者的投资回报。在已经做了招商的项目中，投资者还需要看主力店和品牌店的租金是否足以承担日后的“包租回报率”。如果开发商为了吸引主力店和品牌店进驻，以实现最后项目的销售，很可能以极低的价格出租给主力店和品牌店，长远看并不利于中小投资者的利益。
“租后包租”存在许多风险，如果要投资此类房地产理财项目，除需要具有相对全面的专业知识，主要从以下三个方面规避“售后包租”风险。
首先要关注该商业项目未来运营时能够带来多少现金流，以及其业态规划是否具有差异化的特征。投资者在选择商业项目时，应关注商业地产所承担的功能，商业项目并不是规模越大越好。其次才是评估商业地产项目的软硬件设施是否能满足未来经营要求，以保证自己的商业地产投资能够得到满意的回报。投资者在选择商业地产投资时，重点应关注该项目有没有能与主力消费相匹配的主力店，主力店的进驻将带动相关商业的进入，从而促使关联消费产生，以保证经营附加值的实现。第三，明确投资回报的保障机制。无论是哪种类型的房地产投资，如何得到投资回报是非常重要的。尽管开发商有各种承诺，但实际情况是，任何口头承诺都是缺乏法律效力的，只有把这些承诺落实在合同上，才具有一定的约束力。值得注意的是，即使有了合同约定，到期开发商不能如期兑付承诺的租金回报，选择走法律的程序，也只能按民事纠纷来解决，不能保证投资人拿到合同规定的租金。如此一来，担保机制就显得尤为重要。