营业税、个税新政接踵而至，卖二手房的人不一定只赚不赔，那种仅凭升值直觉来购房的做法已经显得不合时宜。
7月底，国税总局对争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”，卖出二手房将征收20%的个人所得税。
此令一出，房产市场立即有所反应，在北京地区市场出现了集中过户的现象。据统计，朝阳、海淀、丰台三个区在7月31日过户量最大，分别比日常上涨了487%、600%、578%。四天来二手房交易量迅猛增加，成交量平均增长率均超过200%。这边二手房业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣，而另一边的买家则担心交易成本会大幅上升，难道这20%的个税真的如此可怕吗？
新政看点关注
在国税总局这次推出的新政策中，有几点是值得投资者去重点关注。
首先是有两类房产——大部分老公房和经济适用房可以合理逃过这“20%”的征税。108号文中第五条称：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。因此，新政对公房和经济适用房无过多影响。
纳税起征点前置是新政又一看点。108号文第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。原来按产权证或者契税票为起征点，让一大部分的二手商品房无法满足5年以上的要求，因此此次新政将房产持有时间的起点前置，令二手商品房交易稍有释放空间。
另外新政对“所得”的界定明确了。108号文第一条就明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值进行了明确规定。而对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，这就避免了以往通过做低房价方式规避税收行为的出现。
合理费用可以扣除。纳税人转让的住房在转让前的装修费用可扣除，其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%。商品房等为房屋原值的10%。但是纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。另外，住房贷款利息、手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明也可扣除。该规定较之于2003年京财税732号文中的规定更为科学合理，有利于增加纳税者认同感和自觉意识。
“20%”如何求解
新政之下，业主买卖二手房究竟需要交纳多少税费呢？我们以北京地区为例，对商品房、已购公房、经济适用房分别用几个案例来说明。
A：商品房
张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平方米的商品房，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税（假设房屋的装修费用为房屋原值的10%）。
个税＝（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%；
转让房屋需要交纳的营业税＝成交额×5.5%＝65×5.5%＝3.575万；印花税＝成交额×0.05%＝65×0.05%＝0.0325万；